解读链接：关于《肃南县推行住宅小区“大物业”管理 工作实施方案》解读

各乡（镇）人民政府，县直（省市驻肃）各部门、单位：

《肃南县推行住宅小区“大物业”管理工作实施方案》已经县政府第24次常务会议审议通过，现印发你们，请结合实际，认真抓好落实。

肃南县人民政府办公室

2023年7月11日

肃南县推行住宅小区“大物业”管理工作实施方案

为进一步优化物业管理服务，提升城市建设管理品质，根据省住建厅、省民政厅《关于印发甘肃省住宅物业管理服务水平和效能提升活动方案的通知》（甘建房〔2021〕77号）和市委办公室、市政府办公室《关于印发张掖市系统化解“物业管理难”问题实施方案的通知》（市委办函〔2023〕59号）要求，结合我县实际，制定本实施方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的二十大精神，全面把握新时代新征程党和国家事业发展新要求、人民群众新期待，坚持将加强和改进住宅物业管理服务作为保障和改善民生、创新基层社会治理的重要举措，严格执行《张掖市物业管理实施办法》和《肃南县住宅小区物业服务星级标准考核评定细则》，坚持人民至上，坚持问题导向，坚持系统观念，立足为人民服务、让人民满意这个基本着力点，直面物业管理服务整体水平与广大居民群众物业服务需求不匹配不平衡这个长期以来存在的现实差距，顺应群众意愿、紧盯百姓关切，结合“三抓三促”行动开展，在执行上铆足劲、在效能上见真章，从根本上解决好物业管理服务这个群众揪心事，以满足广大居民日益增长的物业管理服务需求。

二、总体思路

在广泛征求居民群众意愿、全面掌握基本情况的基础上，以现有资源整合、体制机制创新为重点，厘清和明确乡镇、部门单位和社区在物业管理服务中的职责，按职能条块理顺内部工作机制，适度调整物业收费价格。将县城区住房维修服务中心整建制划转县城投公司作为独立板块，成立县城区物业服务公司，实行企业化运营。设立县物业综合服务中心，承担城区物业管理服务调度职能，建立城区物业服务项目清单，开通“城区物业服务热线电话”，落实24小时值班制度，畅通“热线报修——中心派单——业主回单——定期评价”运行机制，协调推进主管单位行业监管、职能部门各司其职、乡镇政府组织落实、物业综合服务中心牵头抓总，物业服务企业、红湾寺镇环卫大队、园林绿化站及相关市政企事业单位具体负责的工作运行体系，打造“共建、共治、共享”的物业管理新格局，实现住宅小区物业管理服务一张网统筹、城区全覆盖、高效化运行的目标。

三、工作原则

统筹好发展与稳定、措施与质量、效能与节奏的辩证关系，总体上按照“政府统一主导、部门指导监管、乡镇组织落实、社区自治管理”的原则推进工作，具体工作中坚持好以下原则：

（一）问题导向，分类施策。聚焦群众关注的物业企业服务不规范不到位、住宅小区业主委员会成立难和物业管理机制不顺等突出问题，明确目标、强化措施、全力推进，切实解决物业管理中存在的问题。

（二）属地管理，齐抓共管。物业管理实行属地管理，乡镇人民政府具体组织落实，专业化服务与社区自治管理相结合，健全完善相关职能部门各司其职、齐抓共管的工作机制，共同建立物业管理标准化服务体系。

（三）分工负责，规范运行。各职能部门的职责和供水、供电、供暖、通信等专营单位的公共服务延伸至住宅小区内并服务到位，进一步提高物业管理行业法治化、规范化水平，形成管理规范、服务优质的物业管理新局面。

（四）市场运作，公平竞争。按照“市场化运作、业主付费、物业服务、政府监管、多方协同、综合施策”原则，引导物业服务企业向市场化、精细化、专业化发展；进一步强化业主大会和业主委员会的权利义务，提倡业主委员会代表业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业，让业主自治组织真正发挥作用。

四、重点任务

（一）完善物业管理自治机构。按照《张掖市物业管理实施办法》规定，成立各住宅小区（住宅楼）业主大会、选举业主委员会或物业管理委员会，充分发挥业主自治组织监督管理作用，代表业主选聘物业服务企业、签订物业服务合同，规范物业收费标准。首次业主大会由所属乡镇社区居民委员会筹备，并负责将业主大会议事规则、管理规约、业主委员会成员基本情况及选举情况等资料报县住建局备案公示。筹备组负责人由乡镇派出代表担任。

红湾寺镇辖区88栋住宅楼院均为开放式小区楼院，不具备成立业主委员条件，按照省住建厅、省民政厅《关于组建物业管理委员会试点工作的通知》要求，红湾寺镇以现有三个社区划分标准为基础，将社区管辖区域内各楼院整合确定为一个物业管理区域，成立物业管理委员会，代履行业主大会和业主委员会职责。

（二）理顺物业管理机制。成立全县推行住宅小区“大物业”管理工作领导小组，下设办公室，负责督促相关部门、单位履行物业管理工作职责。设立肃南县物业综合服务中心，隶属县住建局管理，负责监督指导全县物业服务企业规范开展物业服务，并对县政府补助的住房维修资金进行统一管理、审批使用。由县城投公司注册成立肃南县城区物业服务公司，将原县城区住房维修服务中心职能、人员及结余住房维修费全部划转至县城区物业服务公司后实行企业化运营，主要负责维修、保养县城区已纳入或逐步纳入服务的各住宅楼栋单元门、楼道窗、屋面、化粪池、管网以及楼院地坪等共用设施、设备。红湾寺镇环卫大队负责做好县城区住宅楼院共用部位卫生保洁。县园林绿化站负责城区各住宅楼院绿化带管护等工作。扩大物业服务范围，逐步将县城区无物业管理的生物公司1－4号住宅楼、通达运输公司1－3号住宅楼、隆畅一期商住楼、民贸公司商住楼和桦树湾裕康小区、墩台子小区等8处21栋736户6.86万平方米住宅楼纳入县城区物业服务公司提供统一的物业服务，实现县城物业服务全覆盖。其他乡镇参照本方案设立乡镇物业管理办公室，通过注册成立物业服务企业或引进物业服务企业等方式，为辖区居民提供物业服务。

（三）提升物业费收费标准。将原城区住房维修服务中心管理的74栋2038户17.92万平方米住宅楼和将逐步纳入的生物公司1－4号住宅楼、通达运输公司1－3号住宅楼、隆畅一期商住楼、民贸公司商住楼和桦树湾裕康小区、墩台子小区等8处21栋736户6.86万平方米住宅楼统一按一星级物业服务收费标准（0.3元／平方米／月）收取物业费，整合用于县城区物业服务公司的日常开支和已纳入或逐步纳入服务住宅楼栋屋面维修、楼道粉刷、化粪池清理等共用设施的维修、保养支出。县城区物业服务公司每年3月前会同康乐镇和红湾寺镇制定城区住宅小区（楼院）整体维修、附属设施改造等年度计划和资金预算，报县物业综合服务中心、县住建局逐级审核后，报请县政府同意后组织实施。物业服务企业对居民家中太阳能维修、下水道疏通、地暖清洗等开展有偿服务，收入用于物业企业日常运行开支。

各乡镇建设的游牧民定居工程住宅楼物业费收费可参照以上标准执行。

（四）启动停车收费机制。通过逐年启动停车收费机制，补充住宅专项维修资金缺口。按照《张掖市机动车停放服务收费管理办法》规定，先行启动街面路内停车泊位收费机制，引导居民养成规范停车的习惯，适应停车收费的观念。收取的停车费全部用于住宅楼栋共用设施、设备维修维护等。

五、职责分工

各职能部门各司其职，切实履行在物业管理工作中的职责。

1．县推行住宅小区“大物业”管理工作领导小组办公室。负责领导小组日常工作，完善物业相关规章制度，督促各成员单位按照部门职责协调处理物业方面的问题，将成员单位反馈的重大问题、重大矛盾、重大情况等报领导小组研究解决。

2．乡（镇）人民政府。按照属地管理原则，负责本辖区内业主大会成立、业主委员会换届等各项工作的组织、指导，监督业主大会、业主委员会依法履行职责；调解业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷；协调物业管理与社区管理、社区服务的关系；督促本辖区内未实施物业管理的区域积极创造条件，实施物业管理。

3．县物业综合服务中心。负责24小时受理县城区居民物业服务报修，根据居民反映的具体问题及时准确向物业服务企业、红湾镇环卫大队、园林站和供排水、供暖、供电、通信网络等单位派发维修单，监督物业维修进度和质量，做好物业服务企业定期评价等工作；负责住宅专项维修资金的核算；审核县城区物业服务公司上报的住宅小区（楼院）整体维修、附属设施改造等年度计划和资金预算，做好县政府住宅楼维修补助资金的管理、审批使用。

4．社区居民（村民）委员会。协助乡镇开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作；指导监督业主大会、业主委员会依法开展自治工作；指导监督物业服务企业履行物业服务合同义务；负责协调处理业主与业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业服务企业之间的矛盾纠纷；对住宅小区暂不具备成立业主委员会条件、成立业主大会后未能按议事规则选出符合条件的业主委员会组成人员，或业主委员会不能正常履行职责的，由社区代行业主委员会职责；指导辖区内业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，监督物业服务企业履行合同；配合物业服务企业督促辖区内居民及时缴纳物业费。

5．县住建局。负责县内物业行业的监督管理；贯彻执行物业行业管理相关法律法规、政策制度；监督县内物业服务企业遵守法律法规和物业服务合同，依法公开各种事项和费用；负责县内住宅专项维修资金的筹集、管理和使用；组织对县内业主委员会成员开展培训；指导乡（镇）人民政府实施物业服务管理相关工作；落实物业服务企业星级标准考核评定等物业服务管理方面的其他监督管理职责。

6．县发改局。负责制定普通住宅前期物业服务收费基准价及浮动幅度。配合县住建局对物业服务企业开展物业服务星级评定，并按评定的星级等级及时向物业服务公司下达物业费收费标准批复文件。

7．县自然资源局。负责共用设施设备、物业服务用房、社区用房的规划审查和规划验收。

8．县市场监管局。负责指导物业服务企业做好物业管理区域内特种设备的安全运营，对电梯等特种设备进行监督管理。督促使用单位和维保单位做好特种设备的使用登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作，加强对电梯维保单位的监督检查，依法查处使用不符合安全技术规范的特种设备等行为；督促物业服务企业公示物业服务收费项目和物业服务星级、服务内容、收费标准、收费方式、收费起始时间等内容；依法查处未按照规定实行明码标价、超出政府指导价浮动幅度制定价格、低于服务等级标准提供服务、自立收费项目或自定收费标准、分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准、强制或变相强制服务并收费、违反规定以保证金或抵押金等形式变相收费的价格违法行为；配合县住建局对物业服务企业开展物业服务星级评定。

9．县公安局。负责对物业管理区域内的社会治安、流动人口、车辆乱停乱放、僵尸车进行监督管理；依法查处物业管理区域内聚众赌博、涉黄、涉毒、恐吓、传销、恶意封堵物业小区大门、车库入口、违规燃放烟花爆竹、擅自饲养家禽（动物）影响干扰他人正常生活、违规存放有毒易燃易爆物品、破坏消防设施、堵塞占用消防通道（疏散通道）、从事娱乐经营活动造成的噪声污染等违反治安管理规定的行为；配合县住建局对物业服务企业开展物业服务星级评定。

10．县应急局。履行安全生产综合监管职责，突发事故灾害应急处置和救援。

11．县消防救援大队。负责依法处理物业管理区域内违反消防安全的行为；开展日常消防监督执法和整改工作的技术指导，依法查处物业服务企业不履行消防安全职责的行为；对消防维保单位从事社会消防技术服务的活动进行监督管理；按照相关规定对在高层民用建筑的公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车充电的行为依法处置；对占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的行为，依照《中华人民共和国消防法》依法进行查处；配合县住建局对物业服务企业开展物业服务星级评定。

12．县城管执法局。负责对物业管理区域内违章搭建建筑物、构筑物、私开门窗等违反规定的行为依法进行查处；对违反城镇容貌标准和管理规约安装空调外机、防盗网、遮阳罩、户外广告牌等设施的行为依法进行查处；对乱贴、乱挂、乱画、擅自设置广告牌等违反城市市容规定的行为进行查处；对随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为依法进行查处；对破坏小区内公共园林绿地的行为依法进行查处。

13．县人社局。负责指导物业服务人员职业技能等级认定工作；配合主管部门开展职业技能培训，提高物业从业人员整体素质和技能水平。

14．县城区物业管理区域内，物业、供水、供电、供气、供热、环卫、绿化等单位，按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备（业主自行增加的设施设备除外）的维修、养护和更新。

（1）县城区物业服务公司负责所管理住宅楼的屋顶养护、住宅楼外至住宅楼化粪池外第1个排污检查井（含住宅楼地下排水管道、化粪池）之间的管道、阀门等设施设备的维修、保养；建立共用部位、共用设施设备维修养护责任制，按一星级物业服务标准实施标准化维修养护，即：每月巡查1次小区房屋楼栋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗等，发现问题主动及时维修养护；每季度巡查1次房屋外檐、门窗，保持楼内共用部位玻璃、配件基本完好；每季度巡查1次围墙、住宅楼内墙面、楼顶屋面发现有堵漏、损坏，及时疏通、修补，楼顶屋面每半年清扫1次；每年检查1次雨水井、污水井、化粪池；共用雨、污水管道每年检查1次，保持畅通；每半年巡查1次场地、道路平整通畅，路灯、楼道灯完好率不低于85％。住宅楼屋面每年4月1日至5月1日集中开展维护、维修；化粪池每年5月1日至6月1日集中清掏1次；住宅楼楼道每3年粉刷1次；提供住户室内太阳能、马桶、水龙头及供暖、供排水管道维修、更换等有偿服务项目，公示有偿服务收费标准。

（2）红湾供排水公司负责住宅楼住户水表（含水表的维修、更换）以外的供水设施设备的维修、养护和无偿更新；水表以内的供水设施设备由住户自行维修或委托维修。同时，负责住宅楼化粪池外第1个排污检查井（含第1个排污检查井）以外的排水设施设备的维修、养护和无偿更新；住宅楼外至住宅楼化粪池外第1个排污检查井（含住宅楼地下排水管道、化粪池）之间的管道、阀门等设施设备的维修、保养由县城区物业服务公司或物业服务企业负责；住宅楼内的排污设施设备由住户自行维修或委托维修。

（3）裕兴供热公司负责住宅楼相关区域内的供热设施设备维修、维护和更新。供热系统实行分户控制的，热用户户（室）外分户阀及以外的供热设施设备由裕兴供热公司维修、维护和更新，热用户分户阀以内供热设施由热用户自行维修或委托维修；供热系统未实行分户控制的，热用户楼外入户阀门（含阀门井）及以外的供热设施设备由裕兴供热公司维修、维护和更新，入户阀门以内的供热设施设备由热用户自行维修或委托维修。

（4）园林绿化站负责城区裕禾小区、裕安小区、裕苑小区、裕康小区、墩台子康乐楼小区、邮政巷棚户区、裕昌社区7个住宅小区61块2.07万平方米绿化带的绿化、管护等工作。住宅小区（楼院）绿化覆盖率、完好率在80％以上；绿化养护计划及记录齐全；绿化定期维护养护，及时修剪、基本无黄土裸露、无圈占毁绿种菜等现象；预防病虫害，控制大面积病虫害发生；药物喷洒期间及时向业主告知并在喷洒区域悬挂警示牌。

（5）红湾寺镇环卫大队和各社区及康乐镇分别负责县城辖区住宅楼的楼道、门厅、院落及绿化区域内的卫生、保洁等工作；建立保洁卫生责任制，按一星级物业服务标准实施标准化保洁服务。即：果皮箱、垃圾桶每周擦拭1次；小区道路、广场、停车场、绿化带等日清扫1次；电梯共用大厅每日拖拭1次；楼道每日清扫1次，每周拖拭1次；消防通道每周清扫1次，每月拖拭1次；共用部位玻璃每半年清洁1次；楼道灯、庭院路灯每年清洁1次；楼梯扶手、宣传栏、信报箱每半月擦拭1次；电梯轿厢等部位每周擦拭1次，目视无灰尘；室外标识每季度擦拭1次。

（6）国网肃南县供电公司负责业主终端计量电表及以外的供电设施设备（集中设表的，为用户户外的供电设施设备）的维修、养护和更新（以住户签订的用电合同为依据，划分有偿或无偿服务责任）。住户家中供电线缆由住户自行负责更换，住户因超负荷使用电器、电线老化未及时检修更换或电动自行车入户充电等行为造成线路、电表损毁的，由住户自行维修、更换。

（7）中国移动、电信、联通等有线电视、通信、宽带数据传输专业经营单位负责住户入户端口（住户家中的光猫、路由器）以外设施设备（端口箱、通信线路）的维修、养护、更新。坚决杜绝架空线缆杂乱无序、乱接乱拉、跨（楼栋）街道连接、线缆下垂现象。

（8）肃南县丰聚能源有限公司负责业主燃气用具（天然气炉灶、燃气热水器）、连接燃气用具金属波纹软管以外的燃气设施设备（含燃气计量表）的维修、养护和无偿更新。

15．业主大会。负责制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；使用建筑物及其附属设施的住宅专项维修资金；筹集建筑物及其附属设施的住宅专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

16．业主委员会。负责执行业主大会的决定和决议；召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；业主大会赋予的其他职责。

除县城外，其他各乡镇（物业管理办公室）指导监督本辖区物业管理区域内供水、供电、供气、供热等单位，按职责做好物业管理区域内相关设施设备（业主自行增加的设施设备除外）的维修、养护和更新。

六、实施步骤

第一阶段：制定方案（2023年6月30日之前）。由各乡镇（社区）负责、县住建局配合，调查辖区内住宅性质。分清保障性住房、商品住宅性质，摸清范围、楼幢数、居民户数等情况，制定相关工作制度和工作流程图，并根据管理实际，制定具体物业管理方案。

第二阶段：宣传动员（2023年7月1日至2023年7月15日）。由各乡镇牵头组织、社区居民委员会具体负责，逐户分发物业宣传资料和问卷调查，采取多种形式做好宣传动员工作。通过各社区基层治理机构，及时召开社区居民骨干、楼幢长、小组长、网格长会议，广泛宣传发动，提高社区居民对推行住宅小区“大物业”管理工作的认识，积极协助开展物业管理相关工作。

第三阶段：健全组织（2023年7月16日至2023年8月15日）。各乡镇负责指导社区居民委员会严格按照《张掖市物业管理实施办法》规定，按划定的管理片区成立住宅小区（住宅楼）业主大会、选举业主委员会。红湾寺镇按照省住建厅、省民政厅《关于组建物业管理委员会试点工作的通知》要求，成立物业管理委员会。

第四阶段：强化监管（2023年8月16日至2023年8月31日）。红湾寺镇和康乐镇按照属地管理的原则，指导县城区各自住宅小区业主与县城区物业服务公司签订物业服务合同进行物业服务。将县城区住房维修服务中心职能、人员及结余住房维修费移交县城投公司实施企业化管理运行，原城区住房维修服务中心管理的74栋2038户17.92万平方米住宅楼和将逐步纳入的生物公司1－4号住宅楼、通达运输公司1－3号住宅楼、隆畅一期商住楼、民贸公司商住楼和桦树湾裕康小区、墩台子小区等8处21栋736户6.86万平方米住宅楼纳入城区县物业服务公司开展物业服务。同时，新纳入城区物业服务的住宅楼须由原管理（建设）单位对住宅楼屋面、供排水管网、化粪池等公用部位基础设施进行整体维修，并经县城区物业服务公司验收合格后，移交纳入管理。

其他各乡镇负责指导本辖区业主与相关选聘物业服务企业签订物业服务合同，明确物业服务收费标准和物业服务内容。

第五阶段：规范运行（2023年9月1日至2023年12月31日）。各职能部门要积极推进住宅小区“大物业”管理工作，按照责任分工确保各项工作按计划、按要求完成，切实保障全县物业管理水平进一步提升。

七、保障措施

（一）提高思想认识。各乡镇及有关单位要充分认识推行住宅小区“大物业”管理工作的重要性，切实增强责任感和使命感，将其纳入重要议事日程，加强统筹谋划，精心组织实施，健全推进机制，着力破解困难问题，严格按照时间节点要求完成工作任务。

（二）明确责任分工。各乡镇及有关单位要牢固树立“一盘棋”思想，积极衔接汇报，主动沟通交流，既要各负其责、各司其职，又要密切配合、通力协作，切实形成工作合力。各乡镇、县住建局要发挥牵头抓总作用，统筹协调推动各项任务落实。

（三）注重舆论宣传。各乡镇及有关单位要充分发挥广播电视、网络等宣传媒体的作用，扩大宣传的覆盖面和影响力，加强正面宣传和舆论引导，通过物业管理政策法规进社区、进小区，让广大业主了解政策法规，进一步增强广大业主的责任意识、参与意识、履约意识，充分了解物业管理活动中各方的责、权、利，为物业管理工作营造良好氛围，实现共建共治共享美好家园。