原文链接：肃南裕固族自治县人民政府办公室 关于印发肃南县推行住宅小区“大物业” 管理工作实施方案的通知

为全面推行大物业管理住宅小区，改善人民群众生活质量，提升我县城市建设管理品质，肃南县住房和城乡建设局印发了《肃南县推行住宅小区“大物业”管理工作实施方案》，现就本方案解读如下：

一、起草背景

为进一步优化物业管理服务，提升城市建设管理品质，根据省住建厅、省民政厅《关于印发甘肃省住宅物业管理服务水平和效能提升活动方案的通知》（甘建房〔2021〕77号）和市委办公室、市政府办公室《关于印发张掖市系统化解“物业管理难”问题实施方案的通知》（市委办函〔2023〕59号）要求，结合我县实际，制定出台《肃南县推行住宅小区“大物业”管理工作实施方案》。

二、起草依据

1．《物业管理条例》

2．《甘肃省物业管理办法》

3．《张掖市物业管理实施办法》

4．《肃南县住宅小区物业服务星级标准考核评定细则》

三、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的二十大精神，全面把握新时代新征程党和国家事业发展新要求、人民群众新期待，坚持将加强和改进住宅物业管理服务作为保障和改善民生、创新基层社会治理的重要举措，严格执行《张掖市物业管理实施办法》和《肃南县住宅小区物业服务星级标准考核评定细则》，坚持人民至上，坚持问题导向，坚持系统观念，立足为人民服务、让人民满意这个基本着力点，直面物业管理服务整体水平与广大居民群众物业服务需求不匹配不平衡这个长期以来存在的现实差距，顺应群众意愿、紧盯百姓关切，结合“三抓三促”行动开展，在执行上铆足劲、在效能上见真章，从根本上解决好物业管理服务这个群众揪心事，以满足广大居民日益增长的物业管理服务需求。

四、主要内容

（一）重点任务

通过成立业主委员会、理顺物业管理机制、提升物业费收费标准、启动停车收费机制4个方面，打造“共建、共治、共享”的物业管理新格局，实现住宅小区物业管理服务一张网统筹、城区全覆盖、高效化运行的目标。

1．成立业主委员会或物业管理委员会。按照《张掖市物业管理实施办法》规定，各住宅小区（住宅楼）成立业主委员会，代表业主选聘物业服务企业、签订物业服务合同，规范物业收费标准。业主委员会切实履行职责，充分发挥业主自治组织监督管理作用。

鉴于红湾寺镇辖区88栋住宅楼院均为开放式小区楼院，不具备成立业主委员条件，按照省住建厅、省民政厅《关于组建物业管理委员会试点工作的通知》要求，红湾寺镇以现有三个社区划分标准为基础，将社区管辖区域内各楼院整合确定为一个物业管理区域，成立物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。

2．理顺物业管理机制。一是设立肃南县物业综合服务中心，隶属县住建局管理，负责监督指导全县物业服务企业规范开展物业服务，并对县政府补助的住房维修资金进行统一管理、审批使用。二是由县城投公司注册成立肃南县城区物业服务公司，将原县城区住房维修服务中心职能、人员及结余的住房维修费全部划转至县城区物业服务公司后实行企业化运营。三是逐步将县城区无物业管理的8处21栋736户6.86万平方米住宅楼（生物公司1－4号住宅楼、通达运输公司1－3号住宅楼、隆畅一期商住楼、民贸公司商住楼和桦树湾裕康小区、墩台子小区等）纳入县城区物业服务公司提供统一的物业服务，实现县城物业服务全覆盖。

3．提升物业费收费标准。一是将原城区住房维修服务中心管理的74栋2038户17.92万平方米住宅楼和将逐步纳入的生物公司1－4号住宅楼、通达运输公司1－3号住宅楼、隆畅一期商住楼、民贸公司商住楼和桦树湾裕康小区、墩台子小区等8处21栋736户6.86万平方米住宅楼统一按一星级物业服务收费标准（0.3元／平方米／月）收取物业费（原住房维修费按0.2元／平方米／月标准收取），整合用于县城区物业服务公司的日常开支和对已纳入或逐步纳入服务住宅楼栋的屋面维修、楼道粉刷、化粪池清理等共用设施的维修、保养。二是物业服务企业对居民家中太阳能维修、下水道疏通、地暖清洗等开展有偿服务，收入用于物业企业日常运行开支。

4．启动停车收费机制。通过逐年启动停车收费机制，补充住宅专项维修资金缺口。按照《张掖市机动车停放服务收费管理办法》规定，先行启动街面路内停车泊位收费机制，引导居民养成规范停车的习惯，适应停车收费的观念。收取的停车费全部用于住宅楼栋共用设施、设备维修维护。

（二）职责分工

分别对乡（镇）人民政府、县物业综合服务中心、社区居民（村民）委员会、住建局、发改局、自然资源局、市场监管局、公安局、应急局、消防救援大队、城管执法局、人社局等12个行业监管部门的职责作了明确；进一步细化物业管理区域内，物业、供水、供电、供气、供热、环卫、绿化、网络通信8个市政企业对相关设施设备的维修、养护和更新内容；对业主大会和业主委员会的权利和义务进行明确。

（三）实施步骤

推行“大物业”管理住宅小区工作共分5个阶段进行：①2023年6月30日之前完成方案制定；②2023年7月1日至2023年7月15日开展宣传动员，提高社区居民对“大物业”管理住宅小区工作的认识，积极协助开展物业管理相关工作；③2023年7月16日至2023年8月15日健全居民自治组织，住宅小区（住宅楼）召开业主大会并成立业主委员会；④2023年8月16日至2023年8月31日开展强化物业服务行业监管，各乡镇负责指导本辖区业主与物业服务企业签订物业服务合同，明确物业服务收费标准和物业服务内容；⑤2023年9月1日至2023年12月31日监督物业服务企业规范运行，切实保障全县物业管理水平进一步提升。